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Como Declarar Fundos Imobiliários (FIIs) no Imposto de Renda

Receber aluguel de FIIs é isento de IR na maioria dos casos, mas isso não significa que você fica de fora da declaração anual. Foto: Unsplash

Todo mês o dinheiro cai isento na sua conta e é fácil pensar que Fundo Imobiliário não dá trabalho nenhum com o Leão. Só que declarar errado — ou simplesmente não declarar — é um dos jeitos mais comuns de cair na malha fina de quem investe em renda variável. Aqui eu te mostro onde lançar os rendimentos mensais, como preencher a posição em Bens e Direitos, quando pagar DARF sobre a venda de cotas e quais erros derrubam mais gente todo mês de abril.

Por Que Você Precisa Declarar FIIs Mesmo com Rendimento Isento

Essa é a confusão número um. O rendimento mensal do FII — aquele valor que cai na sua conta todo dia útil, geralmente por volta do 15º dia do mês — é isento de Imposto de Renda para pessoa física em praticamente todos os fundos negociados em bolsa. Mas isento de imposto não é a mesma coisa que isento de declaração. Se você se enquadra em qualquer uma das obrigatoriedades de declarar (rendimento tributável acima do limite anual, posse de bens acima de R$ 300 mil, entre outras regras da Receita Federal), você precisa informar seus FIIs na declaração, ponto final.

E tem um motivo prático para isso: a corretora envia mensalmente à Receita Federal, via e-Financeira, o valor de tudo que você recebeu e negociou. Se o seu informe de rendimentos mostra R$ 8.400 recebidos de FIIs no ano e isso não aparece na sua declaração, o sistema cruza os dados automaticamente — a malha fina não perdoa omissão, mesmo quando o valor não gerava imposto a pagar.

Onde Declarar os Rendimentos Mensais Recebidos

Os valores que você recebeu ao longo do ano — o que o mercado chama de “dividendos”, ainda que tecnicamente sejam rendimentos distribuídos — vão na ficha Rendimentos Isentos e Não Tributáveis, no código 26 — Outros. Para cada FII diferente que você teve na carteira durante o ano, é preciso criar um lançamento separado, informando o CNPJ do fundo, o nome dele e o valor total recebido naquele CNPJ ao longo do ano-calendário.

Como conferir o valor certo a lançar

A forma mais segura de não errar o valor é usar o informe de rendimentos que a corretora disponibiliza todo ano, geralmente em fevereiro. O documento já vem separado por CNPJ de fundo e por natureza do rendimento, então é basicamente copiar e colar. Se você tem conta em mais de uma corretora, pegue o informe de cada uma — os valores não vêm consolidados entre instituições diferentes.

Como Declarar a Posição em Bens e Direitos

Além dos rendimentos recebidos, você precisa declarar a posição das suas cotas na ficha Bens e Direitos, no código 03 — Fundos (dentro do grupo 07, “Fundos”). Para cada FII que você tinha em carteira em 31 de dezembro, é preciso um lançamento com o CNPJ do fundo, a corretora onde as cotas estão custodiadas, a quantidade de cotas e, principalmente, o valor de custo de aquisição — não o valor de mercado.

Isso surpreende muita gente: mesmo que a cota tenha subido ou caído de preço ao longo do ano, você não atualiza o valor declarado pela cotação da B3. O valor em Bens e Direitos é sempre o quanto você efetivamente pagou para comprar aquelas cotas, incluindo taxas de corretagem quando houver. Se você comprou mais cotas do mesmo fundo ao longo do ano, soma-se o custo total de todas as compras daquele CNPJ.

Reunir o informe de rendimentos de cada corretora antes de começar a declaração evita boa parte dos erros mais comuns. Foto: Unsplash

Venda de Cotas com Lucro: o Ganho de Capital dos FIIs

Aqui está a parte que mais difere de ações comuns e que costuma pegar investidor desavisado: quando você vende cotas de FII com lucro, esse ganho é tributado em 20% sobre o lucro líquido, sem nenhuma faixa de isenção. Diferente das ações, onde vendas de até R$ 20 mil por mês são isentas de IR sobre o ganho de capital, nos FIIs não existe piso de isenção — vendeu com lucro, pagou 20%, seja o valor de R$ 500 ou R$ 50 mil.

O recolhimento é feito via DARF, com código de receita geralmente enquadrado como 6015 (ganhos líquidos em operações de renda variável em bolsa), até o último dia útil do mês seguinte ao da venda. Se você vendeu cotas com lucro em março, o DARF vence no último dia útil de abril. Atrasar gera multa e juros pela taxa Selic acumulada — e o pior: mesmo um DARF de valor pequeno, atrasado, pode gerar cobrança da Receita anos depois, com juros compostos ao longo do tempo.

* Alíquotas e regras vigentes até a publicação deste artigo (2026). A legislação tributária muda com frequência — confirme sempre no site da Receita Federal antes de recolher o DARF.

Um detalhe que ajuda bastante: você pode compensar prejuízos de venda de FIIs com lucros de venda de outros FIIs no mesmo mês ou em meses seguintes. Se em fevereiro você teve prejuízo de R$ 1.200 com o Fundo X e em março teve lucro de R$ 2.000 com o Fundo Y, o imposto de março incide só sobre os R$ 800 líquidos. Esse controle precisa ser feito por você — a corretora não faz essa compensação automaticamente.

Passo a Passo para Calcular e Recolher o DARF

1. Reúna todas as notas de negociação do mês
   Pegue as notas de corretagem de todas as vendas de cotas de FII realizadas no mês, de todas as corretoras que você usa. Cada nota mostra o valor de venda, a quantidade de cotas e as taxas cobradas.
2. Calcule o custo médio de aquisição de cada fundo
   Some o valor total pago em todas as compras daquele CNPJ (incluindo corretagem) e divida pela quantidade total de cotas compradas. Esse é o seu custo médio por cota, usado para apurar o lucro na venda.
3. Apure o resultado do mês, fundo por fundo
   Para cada venda, subtraia o custo médio das cotas vendidas do valor recebido na venda. Some os resultados positivos e negativos de todos os FIIs vendidos naquele mês para chegar ao resultado líquido mensal.
4. Compense prejuízos acumulados de meses anteriores
   Se você tem prejuízo de meses passados que ainda não foi totalmente compensado, abata esse valor do lucro líquido do mês atual antes de calcular o imposto devido.
5. Aplique os 20% e emita o DARF
   Sobre o lucro líquido já compensado, aplique a alíquota de 20%. Gere o DARF pelo site ou app da Receita Federal (Sicalc ou o app “Meu Imposto de Renda”), com o código de receita correspondente a ganhos de renda variável, e pague até o último dia útil do mês seguinte.
6. Guarde o comprovante para a declaração anual
   Na declaração de ajuste anual, informe o resultado apurado mês a mês na ficha de Renda Variável, em “Operações em Fundos de Investimento Imobiliário”, e o DARF pago aparece como imposto já recolhido sobre aquele ganho.

Erros Comuns que Levam à Malha Fina

A maioria dos problemas com FIIs na declaração não vem de má-fé, e sim de detalhes que passam despercebidos numa carteira com vários fundos. Antes de transmitir, revise cada um destes pontos com calma.

• Esquecer de lançar algum CNPJ de FII na ficha de Rendimentos Isentos (comum em quem trocou de corretora no meio do ano)
• Declarar o valor de mercado das cotas em vez do custo de aquisição na ficha de Bens e Direitos
• Não recolher o DARF de 20% sobre venda de cotas com lucro, por acreditar que existe isenção como nas ações
• Somar rendimentos de FIIs diferentes num único lançamento genérico, em vez de discriminar por CNPJ
• Não atualizar a quantidade de cotas na ficha de bens após uma bonificação, desdobramento (split) ou amortização do fundo
• Ignorar prejuízos acumulados que poderiam reduzir o imposto devido em meses de lucro

Ferramentas que Facilitam a Declaração

Você não precisa fazer tudo isso na mão em uma planilha do zero. O Canal Eletrônico do Investidor da B3 mostra o histórico consolidado de movimentações, e a maioria das corretoras disponibiliza relatórios de rendimentos e de operações filtráveis por FII — o que ajuda demais na hora de conferir os números. Há também plataformas especializadas em controle de carteira e apuração de imposto sobre renda variável que importam as notas de corretagem e calculam o DARF mês a mês, já considerando compensação de prejuízos. Quem tem vários FIIs e movimenta a carteira com frequência costuma economizar tempo — e reduzir erros — usando esse tipo de ferramenta.

Vale lembrar que, para quem está construindo patrimônio de longo prazo com FIIs, manter as cotas por anos sem vender simplifica a vida na declaração: você só lida com a ficha de rendimentos isentos, sem se preocupar com ganho de capital nem DARF. É mais uma vantagem prática de tratar FIIs como parte da construção de patrimônio de longo prazo, favorecendo a maturação do investimento em vez de girar a carteira com frequência. Manter um controle organizado — seja em planilha, seja em algum aplicativo de carteira digital — com data de compra, quantidade de cotas e valor pago de cada aporte evita ter que reconstruir esse histórico sob pressão em março do ano seguinte.